- Personalfrågor och arbetsrätt
- Stöd och rådgivning
- Företagsträffar
- Samverkansprojekt
- Säkert Företag
- Företagarnätverk
- Företagsbesök
- Energi- och klimatrådgivning
- Bygglov, tillstånd, regler och tillsyn
- Kommunens framtida etableringsplaner
- Kommunens planarbete
-
Kommunens upphandlingar
- Lediga lokaler och mark
- Utmärkelser
Kommer hyresvärden att säga upp din lokal för omförhandling av hyran?
Vid denna tid på året, oftast vart tredje år, ställer du dig säkert denna fråga om du hyr en lokal. Hyresavtal för lokaler löper nämligen som regel på tre år under perioden 1 oktober — 30 september. Under denna treårsperiod påverkas hyran vanligtvis endast om det finns en indexklausul kopplad till avtalet.
Vad skall man då som hyresgäst tänka på om en uppsägning står för dörren?
Först och främst måste man tänka på uppsägningstiden. Normalt är uppsägningstiden nio månader. För avtal som löper ut den 30 september 2012, måste således hyresvärden agera senast den 31 december 2011. Blir du delgiven uppsägningen först efter årsskiftet är uppsägningen för sent gjord och avtalet löper vidare enligt de gamla villkoren. Tänk härvid på att det är hyresvärden som har bevisbördan för att du har fått del av uppsägningen före årsskiftet.
Vidare, för att en uppsägning för villkorsändring skall betraktas som giltig, måste hyresvärden vara precis i sina formuleringar. Att allmänt kräva högre hyra räcker inte. Då betraktas uppsägningen som ogiltig. Istället måste hyresvärden precisera exakt vilka villkor som skall gälla för framtiden, alltså inte bara vilka förändringar denne önskar. Enklast för en hyresvärd att uppfylla detta krav är att översända ett förslag på ett komplett nytt hyresavtal.
Hyresvärden måste vidare i uppsägningen informera hyresgästen om att denne, för att få rätt till skadestånd om parterna inte kommer överens utan hyresgästen flyttar, måste hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden såsom tvistig för medling inom två månader från uppsägningen. Underlåter hyresvärden att lämna denna information är uppsägningen även av denna anledning ogiltig.
Om hyresvärden har sagt upp avtalet och kräver en hyra som är högre än den marknadsmässiga och som hyresgästen därför inte accepterar, måste hyresgästen ändå avflytta vid hyrestidens utgång. Om hyresgästen därvid kan visa att hyresvärden har krävt en hyra som överstiger marknadshyran, finns möjligheten för hyresgästen att gå till domstol och begära skadestånd av hyresvärden. Detta regelverk utgör lokalhyresgästens "indirekta besittningsskydd" till skillnad från en bostadshyresgäst som har ett "direkt besittningsskydd".
Källa: Advokat Johan Engborg
Advokatfirman NOVA AB
Johan.engborg@nova.se
Vid denna tid på året, oftast vart tredje år, ställer du dig säkert denna fråga om du hyr en lokal. Hyresavtal för lokaler löper nämligen som regel på tre år under perioden 1 oktober — 30 september. Under denna treårsperiod påverkas hyran vanligtvis endast om det finns en indexklausul kopplad till avtalet.
Vad skall man då som hyresgäst tänka på om en uppsägning står för dörren?
Först och främst måste man tänka på uppsägningstiden. Normalt är uppsägningstiden nio månader. För avtal som löper ut den 30 september 2012, måste således hyresvärden agera senast den 31 december 2011. Blir du delgiven uppsägningen först efter årsskiftet är uppsägningen för sent gjord och avtalet löper vidare enligt de gamla villkoren. Tänk härvid på att det är hyresvärden som har bevisbördan för att du har fått del av uppsägningen före årsskiftet.
Vidare, för att en uppsägning för villkorsändring skall betraktas som giltig, måste hyresvärden vara precis i sina formuleringar. Att allmänt kräva högre hyra räcker inte. Då betraktas uppsägningen som ogiltig. Istället måste hyresvärden precisera exakt vilka villkor som skall gälla för framtiden, alltså inte bara vilka förändringar denne önskar. Enklast för en hyresvärd att uppfylla detta krav är att översända ett förslag på ett komplett nytt hyresavtal.
Hyresvärden måste vidare i uppsägningen informera hyresgästen om att denne, för att få rätt till skadestånd om parterna inte kommer överens utan hyresgästen flyttar, måste hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden såsom tvistig för medling inom två månader från uppsägningen. Underlåter hyresvärden att lämna denna information är uppsägningen även av denna anledning ogiltig.
Om hyresvärden har sagt upp avtalet och kräver en hyra som är högre än den marknadsmässiga och som hyresgästen därför inte accepterar, måste hyresgästen ändå avflytta vid hyrestidens utgång. Om hyresgästen därvid kan visa att hyresvärden har krävt en hyra som överstiger marknadshyran, finns möjligheten för hyresgästen att gå till domstol och begära skadestånd av hyresvärden. Detta regelverk utgör lokalhyresgästens "indirekta besittningsskydd" till skillnad från en bostadshyresgäst som har ett "direkt besittningsskydd".
Källa: Advokat Johan Engborg
Advokatfirman NOVA AB
Johan.engborg@nova.se
Upplands Väsby Promotion • Kanalvägen 10 C • 194 61 Upplands Väsby • Tel 08-590 327 00 • info@uvp.se
